上海一知名豪宅业主面临强制缴纳近百万“面积差价”,拒绝接收房产

图片[1]-上海一知名豪宅业主面临强制缴纳近百万“面积差价”,拒绝接收房产-阿旺资源分享网近期,有业主向《华夏时报》记者揭露,上海热门“网红豪宅”海德壹号在施工过程中擅自修改设计规划,导致实际测量面积与预测面积出现偏差。本年6月底,项目即将交付,部分业主被迫缴纳高达数十万甚至上百万元的面积差价,涉嫌存在欺诈和强制交易行为。此外,该项目在房屋质量、公共区域标准等方面也存在多项未达合同约定的情形,导致所有业主均拒绝接收房屋。

面对业主的指控,开发商海控保联置业有限公司(以下简称“海控保联”)予以否认,并在7月22日向《华夏时报》记者强调,项目在设计、施工全过程中均严格遵守相关规范,整体建设合法合规。

值得注意的是,海德壹号原属于格力地产股份有限公司(以下简称“格力地产”,现更名为“珠免集团”)的项目。然而,今年4月,格力地产的地产业务已全部转至珠海华发集团有限公司(以下简称“华发集团”)。对于记者提出的责任划分问题,华发股份(华发集团旗下负责房产开发板块的平台公司)表示“不便接受媒体采访”,珠免集团未作出回应。截至记者发稿,各方责任主体尚未对该争议提出明确的解决方案。

公开资料显示,2014年12月,格力地产联合体获得海德壹号地块。2023年2月,项目推出163套房源,均价12.98万元/平米,认购率高达392%。6月26日,海德壹号通过微信公号宣布,1—6幢住宅已取得《住宅交付使用许可证》,符合买卖合同约定的交付条件,要求业主及时办理房屋交付手续。但业主们却拒绝接收房屋,并公开发布了《前滩海德壹号小区业主关于前滩32-01地块项目拒绝收房告知书》。

在采访中,业主们表示,无法接受海德壹号要求在房屋交验前结清购房款(含面积补差款,若有)和违约金等各项费用的要求,“这完全是项目方自己的问题”。

为何实测面积与预测面积存在如此大的差异?浦东新区建设和交通委员会回应称,房屋实地(竣工图)与原规划图存在差异,主要表现为建筑外轮廓变化、内部墙体位置厚度变化以及管井的位置尺寸变化等方面,“以上变化导致实测和预测面积产生差异”。业主王琦(化名)面临约60万元的补缴要求。他最近从浦东新区房屋测绘中心获得的复核报告显示,海德壹号部分房屋面积增加的原因有两个:一是外轮廓线外扩,增加了大约1.5平方米;二是7号02室和9号01室由于隔音墙被改为非隔音墙,测绘计算规则调整,增加了大约1.4平方米。这些变化均由开发商的设计变更引起。

王琦指出,根据《上海市住房城乡建设管理委员会关于进一步加强本市新建住宅工程设计质量管控的通知》,建设单位在申请预售许可证前,必须确保住宅精装修交付范围的设计文件符合预售承诺的材料和设备设计。若预售后需变更承诺的材料或设备,需征得购房人书面同意,否则将承担违约责任。

一些业主反映,根据合同和实测面积计算,部分房源增加的面积中三分之二为公摊面积,三分之一为套内面积,这直接降低了房屋的得房率。他们表示,补缴的款项中大部分是公摊面积,这明显损害了业主的利益。然而,截至报道时间,项目方尚未公开公摊面积的具体构成数据。

一些业主对于被计入建筑面积但无法正常使用的空间表示不满。业主周霖(化名)家中就有这样的情况,落地玻璃窗外狭窄的“阳台”仅能容纳成年人一只脚的长度。周霖表示,尽管浦东新区建设和交通委员会审查中心认为这些空间不足15厘米宽,不能算作阳台,无需满足阳台的设计规范,但《建筑工程建筑面积计算规范》明确指出,计入面积的必要条件是可作为人们生产或生活或各种活动的场所,且阳台进深应大于60厘米。然而,海德壹号交付时的“半步阳台”却被计入建筑面积,这被认为是不合理的。

此外,业主还指出,海德壹号项目中著名的“三角阳台”也存在擅自变更设计的问题。宣传资料中显示,该项目室外设计了三角形270度景观阳台,与不规则户型设计相匹配。但《告知书》指出,上海市购房预售合同明确提到三角阳台的存在,但实际建设时却全部改为三角金属装饰,这构成了重大违约。

业主们认为,海德壹号在建筑面积计算、房屋质量和公区标准等方面存在多项未达合同约定的情况,这进一步坚定了他们拒绝收房的立场。罗涛(化名)业主对于所购精装修房屋的交付条件表示强烈不满。他在今年6月30日的验房过程中发现,房屋内部装修质量低劣,存在多处设计问题。例如,厨房中的脱排油烟机设计不合理,导致柜门只能开启至30度角。此外,他还指出,“1-7楼及9-12楼的卫生间安装了虹吸式马桶,但下水管道却是按照直冲式马桶的标准施工,这直接影响了正常的生活使用”。

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厨房的排油烟机阻碍了柜门的开启,使得门只能打开至30度角。业主提供图片展示。

与精装房相比,毛坯房的装修问题相对较少。然而,一位业主通过视频揭露了其购买的房产中卫生间防水问题严重,“(地面)下方全是潮湿的”。

同样潮湿的还有地下车库。业主们反映,在参观房屋时发现地下车库存在“异常潮湿”的情况,部分区域持续出现渗水和积水现象,尽管多次维修,问题仍未得到彻底解决。7月17日,记者在小区地下车库观察到,确实有部分墙面出现了渗水的痕迹。

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小区地下车库走廊墙面出现渗水情况。李贝贝摄

业主们对于合同中公示的交付标准降低感到难以接受。据《告知书》所示,地下大堂和电梯厅的墙面原本计划使用金属板和瓷砖,而天花板则预定采用石膏板吊顶并涂饰乳胶漆。然而,在实际施工中,墙面材料被降低为乳胶漆,天花板则被简化为“裸顶”,即未进行吊顶处理。

一些业主对小区的安全状况表示担忧。有业主指出,在参观房屋时便发现了“多处玻璃爆裂”的问题。此外,业主们还提到,车库入口处的转弯半径仅有5米,这引起了安全隐患的担忧。不过,根据一位业主提供的资料,浦东新区建设和交通委员会对此作出了解释,称尽管转弯半径为5米,但由于“整体车道被拓宽”,车辆通行无障碍。委员会还表示,将在出入口处增设警示牌和反光镜。

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玻璃碎片散落一地。图片由业主提供。

因对公共区域及室内装修不满,业主们对海德壹号收取的高额物业费表示质疑。有业主指出,海德壹号存在“强制过度收费”现象,对多层和高层物业的收费标准均定为14.9元/平米。

“当初预售时销售承诺,若与相邻的格力·浦江海德会所共同使用,物业费将是14.9元/平米,但现在却找不到任何依据。”一位业主向记者透露,海控保联对多层住宅用户的反馈置若罔闻,“不支付物业费就无法获取门禁密码”。

项目方坚称“项目整体合法合规”

对于业主反映的问题是否属实以及后续处理方案,上海海控保联置业有限公司于7月22日回复称,为避免造成误解,公司暂时不接受采访。

然而,海控保联方面向记者强调:“海德壹号项目在设计、施工的整个过程中都严格遵守相关规范,整体建设合法合规。针对网络自媒体上的误读,公司正在积极与业主沟通、澄清。目前,项目的交付工作正在有序进行。”

记者注意到,自2024年中矛盾爆发以来,业主与项目方已进行了多轮沟通,但截至目前,双方在许多关键问题上仍存在分歧。

以业主认为“构成重大违约”的三角阳台为例。去年7月9日,原格力地产方面曾向记者表示,三角阳台的早期概念方案由外方设计单位绘制,后续方案和施工图设计则由国内设计院根据规范要求深化,现场按照最终施工图施工,“房屋预售时阳台范围(不含尖角部分)作为预测房产面积进行销售,销售合同户型图、预售建筑面积图与施工图一致”。

在采访中,业主们也向记者坦言,项目方确实对他们的疑问给予了及时回应并进行了一定程度的整改,但许多问题仍未得到根本解决,且项目方存在明显的推诿和拖延,“缺乏沟通诚意”。

例如,一位业主向记者表示,在6月30日的首次验房时,他将发现的问题反馈给了海控保联,但在7月5日再次验房时,之前提交的所有问题均未得到整改,这让他感到非常气愤。

相较于反馈速度,业主们更担忧的是责任归属问题。据悉,在业主与海控保联的矛盾持续升级之际,项目所属企业已发生变更。公开资料显示,今年4月14日,珠海市人民政府国有资产监督管理委员会将其持有的珠海投资控股有限公司(以下简称“海投公司”,原格力地产控股股东)100%的股权无偿划转给了珠海华发集团,原格力地产已完全退出房地产行业。在责任归属及后续矛盾处理方面,华发股份回应称“不便接受媒体采访”,而珠免集团对此未作任何表态。面对众多悬而未决的争议,一些业主已经决定通过法律途径寻求解决方案。北京金诉律师事务所主任王玉臣对记者表示,对于可查证的违约行为及合同约定,业主可根据具体情况直接提起民事诉讼;对于发现的违法现象,如装修降级可能涉及的虚假宣传、质量不达标可能涉及的质量问题,业主可以向相关部门提出违法查处申请,要求依法处理。同时,业主还可以在运用上述法律手段的同时,与开发商进行谈判,试图通过协商达成一致。

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