深圳公寓市场再现“疯狂打折”现象，部分租金回报率跃升至超过5年定期存款利率水平，租金价格已从“8字头”降至“4字头”。

如何破解公寓销售难题？

近期，深圳房产中介圈热议一个位于深圳核心区域的商务公寓项目，其宣传语为：“备案价直降6折，且为南山区70年产权真公寓。”该项目价格从“8字头”降至最低“4字头”，小面积户型的月租甚至高达12000元。记者走访发现，深圳多个在售公寓都推出不同程度的折扣，一些开盘超过两年的公寓或商办项目仍存在大量未售房源。

商务公寓曾因不限购、不限贷而备受购房者青睐。数据显示，2016年上海酒店式公寓成交42306套，约占当年新建商品房成交总量的四分之一。然而，近年来商务公寓却频繁出现“买一套送一套”、“疯狂打折”等广告。

商务或商住公寓的土地出让性质为商业或办公，但开发商将其做成“类住宅”产品的商住公寓，大部分仅有40年或50年产权。即便在楼市整体表现尚可的一二线城市，商务公寓的去化压力依然巨大。以深圳为例，据深圳贝壳研究院统计，截至6月末，深圳新房住宅可售房源25661套，去化周期下降至7.5个月，为近四年同期新低。另一方面，非住宅可售套数为19416套，去化周期达到50.7个月，整体去化压力依然巨大。

由于去化困难，商务公寓市场出现了各种促销方式。“相比住宅新房，商务公寓的促销力度更大，管控更少，也是短时回流资金的办法之一。”一位民营房企营销负责人表示。

房企在价格上“割肉”，加上小户型单位在租赁市场颇受欢迎，使得部分商务公寓的投资回报率高达3%至4%，超过目前5年期定期存款利率。据深圳贝壳研究院监测，深圳热租公寓楼盘目前的租金回报率基本在3%以上，其中有6个楼盘的租金回报率超过4%。

记者走访时发现，部分投资者偏爱核心地段的小户型公寓。南山区、福田区和罗湖区的商务公寓销售人员表示，小户型公寓适合投资客户，投入较低，租金回报率高，因此成交相对活跃。

另一方面，由于市场投资需求骤降，近年来商务公寓的供应规模已大幅收缩，许多城市已停止审批公寓式办公项目。深圳自2020年7月起在全市范围内停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批，广州则在去年宣布在全市范围内停止新的公寓等类住宅项目的规划审批。当前，众多城市正面临公寓库存的挑战，其中，将部分现存的公寓转变为保障性住房，已成为多个城市采纳的策略。沈阳市房产局在其官方网站上公布了《沈阳市关于收购已建成存量商品房用于保障性住房的项目征集公告》。据此公告，沈阳市计划收购既有的商品房作为保障性住房，包括住宅和公寓在内。

广东省住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉认为，对于那些非住宅项目供过于求的城市来说，若公寓能够转变为住宅，这将成为保障性住房的重要补充来源。地方当局收购这些现存的非住宅项目，不仅能缓解保障性住房的来源问题，同时也能帮助去化库存，稳定房地产市场。此外，一些市场专家指出，鉴于“商业用途转换为居住用途”的政策尚未全面实施，房地产开发商若向政府申请变更用途，还需经历一段相对较长的程序。

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