这九九零年的老楼，终于迎来了希望的曙光！它们，曾见证岁月沧桑，承载着无数回忆，如今却似乎被时光遗忘。然而，今日的它们，终将焕发新生，重拾往日的风采。

2024年，夜幕低垂，深圳市罗湖区东湖街道的一处老旧二层自建房内，一场突如其来的惊魂一幕上演。一根沉重的木梁，竟从两米多高的屋顶猛然坠落，重达几十斤的重量让人不寒而栗。东湖街道应急办主任楚明接到紧急报告，心中一惊，幸好这栋房屋只是堆放杂物，无人居住。他攀爬梯子，登上屋顶，目睹了房梁在岁月侵蚀下，几乎被白蚁蛀蚀殆尽。街道迅速召集安全专家进行全面检查，房主也及时对受损部位进行了加固和修缮。

此类惊险事件，楚明并非首次经历。他所管辖的区域内，众多老房子如同悬在头顶的达摩克利斯之剑，时刻提醒着他安全隐患的严峻。然而，自2025年6月下旬起，这一忧患有了新的转机：罗湖区东湖、黄贝两街道为辖区内990余栋老房子统一投保了房屋安全保险，保险范围涵盖房屋整体倒塌的财产损失、人员伤亡赔偿，乃至高空坠物造成的人员伤亡及财产损失等。

这标志着深圳首个真正落地的批量化房屋安全保险项目正式落地。黄贝街道应急办业务负责人刘奕向《中国新闻周刊》透露，此次房屋保险的创新之处在于引入了风险减量服务，将“事后补偿”转变为“事前预防”。保险公司组建专业排查团队，介入被保险房屋的日常隐患排查工作，这在过去只能由街道办负责，往往因人手不足、专业技术欠缺而力不从心。

事实上，随着城市建筑纷纷步入“中老年”，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，已成为社会关注的焦点。

当房屋步入“中老年”

刘奕近期为了一栋老楼的问题而焦虑不已。这栋楼第四次出现墙皮脱落的问题，街道办和社区人员赶到现场，指导物业拉起围挡，并着手后续处理。尽管四次“掉皮”并未造成人员伤害，但刘奕心中始终悬着一块巨石：“万一哪天砸到人，后果不堪设想。”

刘奕向《中国新闻周刊》介绍，黄贝街道辖区内有近2700栋房屋，其中70％以上房龄超过30年，面临墙皮脱落、管网老旧等安全隐患。仅以墙皮脱落为例，经过排查，共有26栋房屋墙皮明显脱落，其中部分还伴随钢筋裸露、墙体贯穿性裂缝等结构性隐患。黄贝街道的老楼，正是中国既有房屋的缩影。

目前，中国既有房屋正逐步步入“中老年”。住房城乡建设部科技与产业化发展中心绿色建筑发展处处长梁浩曾向媒体介绍，截至2022年底，我国城镇有接近20％的既有房屋建成年份超过30年。这意味着，这些房屋都将进入设计使用年限的中后期，并且这一比例还将持续增加，预计到2040年前后，将有近80％的房屋步入“中老年”。

左图：深圳罗湖区东湖街道的工作人员正细致地审视着老房的状况。右四图：东湖街道中，部分已投保的建筑显得格外安心。这幅画面，由受访者提供。

作为改革开放的先锋城市，深圳的城市化步伐始终领先，却也较早地遭遇了“楼房老龄化”的难题。尤其是那些庞大的城中村自建房，它们大多已有三四十年历史，地基沉降、墙壁倾斜、外墙裂缝等安全隐患，如同一颗颗定时炸弹，潜伏在居民的日常生活中。

楚明向我们透露，东湖街道下辖9个社区，其中大望社区和梧桐山社区，因地处生态保护区和水资源保护区红线内，严禁翻修重建，这使得这两个社区的老旧自建房尤为集中。经过2023年的专项排查，在这两个社区的10个城中村中，共有206栋自建房存在安全隐患，如钢结构锈蚀、木结构腐蚀、关键构件缺乏支撑等问题。

面对这一棘手的管理难题，近日，黄贝与东湖街道果断决策，为近千栋老房集体投保，以期化解安全隐患。

房屋保险并非新生事物。2024年8月，住房城乡建设部相关负责人表示，正研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，北京、上海、广州、深圳等22个城市正在试点。

那么，为何要引入保险机制参与管理老房安全问题呢？2024年，罗湖区发布了《深化保险创新发展改革工作方案》，其核心便是“费改保”模式。罗湖区金融服务署副署长陈佳能向我们解释道，“费改保”指的是在社会治理风险多发领域，将政府原本用于购买第三方服务的行政经费，转变为购买保险服务，让保险机构参与风险管控。

她进一步阐述，“费改保”的核心理念是引入保险机构的风险减量服务，即在事故发生之前，保险机构将更多资金精力主动投入保险标的风险管理中，降低事故发生概率，减少保险公司后续需要赔付的风险。

此次中标保险机构的是中国人民财产保险深圳市分公司（以下简称“人保财险深圳分公司”）。该公司机构业务部副总经理丁健向我们介绍，风险减量服务在此次保单中的具体表现为，人保财险将聘请专业第三方巡查团队，定期对被保险房屋开展日常安全检查。

以东湖街道为例，根据保险合同约定，对于严重隐患房屋，巡查团队每月要全覆盖安全巡查。对于一定隐患和轻微隐患房屋，每两个月巡查一次，且每次巡查后要出具巡查报告给到街道办。此外，在龙舟水（华南地区端午节前后的一种大范围强降水）、台风季、汛期结束后，巡查团队还要对辖区房屋开展一次全面排查。当街道办在日常自行巡查中发现房屋安全隐患，也可以让巡查团队来现场提供技术支持和解决方案。然而，保险公司的巡查团队，宛如房屋的专属“健康守护者”，他们的职责仅限于对房屋的安全隐患进行精准诊断，并出具详尽的检测报告。依据法律规定，房屋的安全使用责任归属于房屋的所有者。一旦房屋出现安全隐患，修缮的费用便需由户主自行承担。

保险机构肩负的另一重任，便是构筑一道坚实的“风险防线”，为房屋倒塌、第三方财产损失以及人身伤亡提供坚实的保障。

然而，多位受访者不无强调，这种保障并非无条件的全面兜底，而是一种“有限责任”的兜底。即在事故责任人无法追责或无力承担赔偿责任时，保险公司才会代为履行部分政府责任。以陈佳为例，若高空坠物事件导致人员受伤，而责任人无法确定，受伤者可能寻求政府的赔偿。在此情形下，政府可能会基于部分责任或人道主义精神，提供一定的补偿资金，而这笔资金将由保险公司负责垫付。

那么，这笔资金的来源又在哪里呢？

楚明在萌生为老房投保的念头之初，心中便笼罩着一片疑云，担心这“美梦”难以成真。

他与街道办以及多家保险公司进行了深入交流，令楚明意想不到的是，针对政府客户的房屋保险，对保险公司而言尚属新领域。他们既难以摸清潜在的风险，又难以计算预期的收益，因此一开始纷纷表示“棘手”。经过多轮沟通，一些保险公司认为利润微薄，一些则觉得产品难以设计，最终纷纷选择了退缩。

深圳罗湖区黄贝街道，一隅老楼墙皮剥落，工作人员细致巡检，映照出岁月的痕迹。图/受访者提供

数月的沟通博弈，人保财险深圳分公司终揽下这份充满挑战的订单。东湖街道与保险公司产品设计部门携手，就风险评估、保障范围、服务内容、理赔流程等议题展开头脑风暴，历经数轮探讨，为东湖街道量身打造出一款从无到有的保险产品。

如今，黄贝、东湖两街道已将近千栋老宅纳入保障之列，然而，在保险标的与保障设计上，两地因风险差异而各有侧重。

东湖街道将206栋存在安全隐患的自建房列为优先保障对象。楚明坦言，与商品房小区相比，自建房缺乏物业公司的专业管护和维修基金支持，安全管理全赖业主自觉。而深圳众多自建房用于出租，房主往往疏于日常维护，租客亦无力承担房屋安全风险，这些失管的房屋，成了街道工作人员心中的隐忧。因此，此次优先为这批房屋投保。

与此同时，河道上盖建筑、土石房屋、大跨度建筑（如大型体育场馆）等因先天结构风险较高，也被纳入重点巡查范畴。“我们仔细梳理，将这十几栋高风险建筑也纳入保障，哪里让人特别放心不下，就优先保障哪里。”楚明说道。

在保障范围上，黄贝街道进行了针对性调整：新增房屋部件高空坠物导致的人身及财产损失赔付。刘奕向《中国新闻周刊》透露，相较于房屋整体坍塌等极端事件，高空坠物的发生概率更高。经过现实考量，这一项目被补充进招标需求书。

然而，纳入保障只是第一步。在谈判桌上，街道办与中标保险公司产品设计部门历经多轮磋商。起初，保险公司认为高空坠物界定过于宽泛——小至房屋零件，大至广告牌，都可能触发理赔，公司“根本无力承担”。而且，黄贝街道共有41栋楼房带有玻璃幕墙，其中80%超过25年，一栋楼房多片玻璃已出现裂痕。保险公司表示，鉴于以上情况，若高空坠物纳入保障，价格需额外增加10万元以上。

为了“压价”，黄贝街道将高空坠物范围逐步缩小至“房屋部分倒塌、幕墙破裂、外墙脱落”三类情形。同时，街道也表示，过去一年，实际发现的高空坠物隐患仅有两处。“可用于购买房屋保险的预算也十分有限。”刘奕坦言，希望保险公司能多给予一些让步。“拉锯战”持续约两周，双方终于达成协议，高空坠物项目在预算内成功纳入保障。

保障范围、价格均已谈妥，但最关键的问题随之而来：资金由谁承担？

据悉，黄贝街道757栋房屋年保费约30万元，东湖街道233栋年保费约20万元，两笔支出均来自罗湖区下拨给街道办的房屋安全专项经费，由街道办作为投保人缴纳。在“费改保”政策实施之前，这笔专项资金原本由街道办掌管，用以购置第三方房屋安全隐患排查服务。以东湖街道为例，在2023年全国自建房专项整治行动中，该街道曾投入约20万元，聘请专业机构对辖区内所有自建房进行安全等级评估。

然而，这种专业化的排查往往流于“运动式治理”，仅在专项整治期间集中进行，对房屋安全的日常监管仍依赖于街道办主导的日常巡查。当地规定，街道办需承担属地监管责任。

但这类基层日常巡查存在明显不足。楚明坦言，街道工作人员、社区专干和网格员大多非专业人员，仅能通过肉眼识别墙体开裂、瓷砖脱落等显性隐患。而地基沉降、承重结构损伤等结构安全隐患，则需要具备专业资质的技术人员借助设备进行排查检测。基层工作人员的专业能力不足，导致隐患发现滞后。

正是基于此，楚明积极倡导引入保险机构管理房屋安全隐患。在他看来，保险公司具备组建专业巡查团队的能力和设备资源，可有效弥补基层日常巡查人手不足和技术缺位。陈佳能也向《中国新闻周刊》透露，传统治理模式以“一年巡查几次”作为考核工作成效的指标，而保险机制将公司收益与其风险管控直接挂钩，若保险公司不尽职排查房屋安全隐患，出险率将上升，导致公司利润缩水，这种利益驱动型预防理论上比行政指令更有效。

她进一步指出，罗湖区推行“费改保”的前提原则是不增加政府开支。街道办在房屋安全保障领域的开支并未增加，但资金使用效率得到提升。不过，陈佳能强调，该机制的实际成效还需待一年期合同结束后，通过事故发生率、出险率进行评估。“我们希望一年下来，什么险情都不要发生，这也意味着风险减量真正落地。”

房屋养老资金安排机制亟待构建

房屋保险项目的新闻发布后，刘奕接到福田区、宝安区等多个兄弟单位的咨询电话。大家最关心三个问题：资金从何而来？如何与保险公司达成协议？第三方巡查是否可靠？刘奕感受到，各级政府对房屋保险项目有着迫切需求。

然而，对于保险公司而言，房屋老龄化既是机遇也是挑战。丁健向《中国新闻周刊》表示，随着老楼隐患增加，企业面临的潜在赔付压力确实在上升，但并不意味着实际赔付一定会增加。她举例说明，如果一栋楼被巡查人员发现有沉降风险，保险公司需及时反馈给政府，由政府负责疏散排空居民，从而避免事故发生，无需赔付。只有当这栋楼坍塌造成人身财产损伤时，保险公司才可能面临赔付。她认为，这也要求保险公司将更多精力投入到隐患排查和及时反馈环节，这或许将成为未来保险设计的新趋势。政府投保的房屋保险，已在诸多城市中绽放理赔的果实。2024年春，浙江省余姚市住房城乡建设局挥毫泼墨，为城区4274幢住房披上外墙面综合保险的华丽外衣。截至2025年初，这层“护身符”已成功抵挡19次意外冲击，为车主们守护着14.8万元的平安。

丁健坦言，房屋保险的种类繁多，其保障的情景亦千变万化。需明确的是，政府保险犹如一把坚实的底牌，仅能承担有限责任，为更全面、更持久的房屋安全保驾护航，仍需业主与物业公司携手，根据自身需求，选购其他类型的房屋保险。

然而，现实之困犹如一座大山，横亘在房屋公共部位保险的道路上。一旦涉及外墙、电梯、消防设施等公共部位的保险，个人掏腰包的意愿便如断线风筝，一落千丈。刘奕，这位一线工作者，深有感触地举例道：一老旧小区的消防管网，几近瘫痪，政府指导居民多方筹措资金，包括民生项目资金、物业维修基金，乃至居民自筹。业主虽认同改造，但一到自筹环节，积极性便如断崖般跌落，项目资金至今仍处于筹集的漫漫征途。

房屋公共部位保险的资金责任划分，至今仍缺乏高层的政策指引。然而，经过近两年的试点探索，房屋养老金的个人账户——住宅专项维修资金，在一些地区得到了鼓励，用于购买住房公共部位保险，如河南郑州、湖南长沙、山东青岛等地纷纷出台政策，允许使用住宅专项维修资金购买电梯维修保险。

然而，《住宅专项维修资金管理办法》却规定，支取使用住宅专项维修资金需“双三分之二”业主表决，实操中门槛之高，令人望而却步。为破解“表决难”的难题，部分地区开始试点，允许以住宅专项维修资金的增值收益购买房屋相关保险。据住房城乡建设部《建筑杂志社》报道，2024年，沧州市将一小区作为试点，推行利用住宅专项维修资金增值收益购买房屋全生命周期保险，覆盖小区电梯、消防设备、供水设备等。经过大半年的运行，这一改革经专家论证，兼具经济与社会效益，将在沧州主城区稳步推广。此外，湖南湘潭、山东高密、河北石家庄等地也已试点，以住宅专项维修资金的增值收益购买相关保险。

“自筹资金难，背后更深层次的问题，是大众普遍缺乏利用保险分散和抵御风险的意识。”丁健一针见血地指出。相较之下，发达国家在房屋保险方面的意识和制度更为成熟。数据显示，在保险业较发达的国家，家财险普及率普遍超过70%，而在中国，这一比例长期低于10%，令人深思。“家财险，守护的不过是家庭一隅的安宁，然而，对于房屋公共区域的投保热情，似乎更是低入尘埃。”她感慨道。在国内，许多人抱持着一种朴素观念：房屋尚可居住，便无需多此一举购置保险。然而，隐患如影随形，待到房屋弊端显露无遗，方才惊觉投保之必要。这时，保险公司往往因风险过高而拒之门外，或是大幅提高保费，对消费者而言，无异于雪上加霜，陷入恶性循环的漩涡。

然而，她也深知，要将房屋保险融入社会共识，非一日之功，需持之以恒的引导与制度构建。丁健指出，罗湖区政府率先垂范，将公共安全纳入保障范畴，无疑释放出积极的信号。而更关键的，在于构建一套完善的资金安排机制，将居民、政府、物业、开发商等多方利益紧密相连，共同编织一套可持续的房屋“养老金”体系，为房屋的晚年养老提供源源不断的稳定资金支持。

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