长期以来悬而未决的土地纠纷：开发商支付了土地出让金，却未收到预期中的“净地”交付，导致其声称破产

该72亩的待建用地在使用权拍卖后，未能满足“净地”交付的标准：存在住户拆迁尚未完成、电线杆尚未移除、土地尚未进行平整等问题。

位于浙江省诸暨市浬浦镇的这块土地，曾是15年前由商人周利忠创立的诸暨中金房地产开发有限公司（简称“中金房地产公司”）通过拍卖获得。该公司支付了5080万元出让金后，土地使用权归其所有。然而，尽管经过多年，该土地仍未被交付为“净地”。之后，该公司与当地达成了解决纠纷的框架协议，但该协议并未被执行，因此中金房地产公司向法院提起了行政诉讼。

2019年，绍兴市柯桥区法院作出裁决，取消了涉案的框架协议，并判决诸暨市自然资源和规划局（简称“诸暨市自规局”）赔偿土地出让金利息等损失。绍兴中院维持了这一判决，而浙江省高级人民法院驳回了再审申请。

到了2024年8月，已进入破产程序的中金房地产公司对诸暨市自规局提起了民事诉讼。2025年7月17日，诸暨市法院对此案进行了第二次审理。由于诸暨市自规局局长赵辉未出庭，双方未能在法庭上进行辩论。法官宣布案件将择日再次开庭。

7月20日，赵辉在接受澎湃新闻采访时表示，他对当时土地未能交付“净地”的原因并不十分了解，尽管有多个解决方案，他也确实想帮助解决，但后来的一些情况他并不清楚。

周利忠，因土地问题而陷入困境的返乡投资者，在庭审中指出相关部门缺乏“契约精神”，因此他只能求助于法律途径。

围绕建设用地使用权的这场诉讼已持续了超过11年。在这段时间里，究竟发生了什么？

涉案的72亩土地位于浬浦镇盘山村，距离诸暨市区大约14公里。该地环境优美，仅有3户村民居住。周利忠根据当时的规划手续，计划在此地建设“碧水豪庭”房产项目，包括别墅和小高层，预计有200多套住宅。

周利忠，现年60岁，在浬浦镇从事园林和房产生意多年。他向澎湃新闻透露，15年前，他回到家乡开发浬浦镇盘山村的房产项目，却因土地交付问题遭遇挫折。

“那时候我开着奔驰车来，现在连拖拉机都开不起了。”周利忠感叹道。

这一事件始于2009年12月，当时诸暨市国土资源局（后更名为诸暨市自规局）公开招标出让盘山村48368.1平方米的住宅用地，但事实上，该土地当时尚未被征收，属于“未征先卖”的情况。

2010年1月，周利忠的中金房地产公司以5058万元的价格赢得了该土地的“国有建设用地使用权”。在支付了5058万元土地出让金后，中金房地产公司与诸暨市国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，并办理了国有建设用地使用权证、用地规划、工程规划和施工许可等相关手续。

然而，中金房地产公司在获得土地使用权四年后，这块约72亩的土地仍未达到“净地”标准，土地交付一直未完成，包括拆迁安置、青苗补偿和场地平整等工作均未完成。

2014年4月，由于土地问题导致无法动工建设，中金房地产公司向诸暨市法院对诸暨市国土局提起诉讼。大约三年后的2017年2月，诸暨市国土局、浬浦镇政府与中金房地产公司签订了《关于浬浦镇盘山村商住出让地块历史遗留问题处置框架协议》（以下简称《框架协议》）。当天，中金房地产公司向法院撤诉。

以下是对所提供文章内容的文本分析和改写：

原文分析：

– 文章提到一份名为《框架协议》的文件。

– 协议内容涉及解除中金房地产公司四年前中标盘山村地块的出让合同。

– 诸暨市国土局需退还土地出让金，但不计利息。

– 为了补偿中金房地产公司的损失，浬浦镇政府和诸暨市国土局将重新整合盘山村住宅用地，包括新增30亩，形成5个地块，并加上“外浦地块”一同公开拍卖出让。

– 中金房地产公司有权参与这两处地块的拍卖，并以底价获得。

改写后的文本：

本《框架协议》内容涵盖：解除中金房地产公司四年前赢得的盘山村地块出让合同，并要求诸暨市国土局全额退还土地出让金（不计利息）；为补偿中金房地产公司的损失，浬浦镇政府与诸暨市国土局将重新规划盘山村住宅用地，新增30亩，形成5个地块，并纳入“外浦地块”一同公开拍卖。中金房地产公司有权参与这两处地块的拍卖，并以起拍价成功竞得。

关于《框架协议》的执行问题，争议再次浮现。

土地局违约，法院判定开发商有权索偿

自《框架协议》签署以来，诸暨市国土局与中金房地产公司已签署《国有建设用地使用权出让合同解除确认书》，并退还了5080万元土地出让金。

至2017年9月底，依据《框架协议》，诸暨市国土局公开拍卖了盘山村5个地块的国有建设用地使用权，截止日期为当年10月23日。然而，中金房地产公司并未参与此次竞拍。10月22日，诸暨市国土局发布了终止出让公告。

在随后的诉讼中，诸暨市国土局认为中金房地产公司当年未参与竞拍构成违约；而中金房地产公司则辩称，当时拍卖的盘山村地块尚未完成拆迁征收，且在报名截止日期前的10月21日，诸暨市国土局已向其发出“终止本次土地出让活动”的函件。

该函件上盖有诸暨市国土局的公章，指出土地出让被终止的原因是部分规划指标和保障房配建政策内容与框架协议签订时有所变动。

由于《框架协议》中的关键条款——重新拍卖出让土地和竞拍摘牌——未能实施，2017年12月，中金房地产公司向法院提起行政诉讼，要求诸暨市国土局和浬浦镇政府赔偿损失。案件由绍兴市柯桥区法院负责审理。

中金房地产开发公司依据申请，法院指派有关机构进行鉴定，得出以下评估结果：中金公司已完成部分土地平整工作，支出费用约268万元；建造围墙的费用为18万元；“碧水豪庭”项目开发预计可获得利益约为5783万元。

在一审审理期间，即2018年5月，柯桥区法院组织相关人员对涉案土地进行了现场勘查，发现该地块仍未达到“净地”条件。

经过三次公开开庭审理，柯桥区法院判决：鉴于中金公司依据《框架协议》已上交并注销土地使用权证，而另一方被告并未按《框架协议》完成相关义务，中金公司有权要求赔偿损失；因房地产开发及销售过程存在风险及不确定性，法院不支持其关于项目开发预期利益的索赔；浬浦镇政府并非土地使用权出让合同的直接当事人，不承担连带赔偿责任；考虑到各方均无继续履行协议的意愿，法院支持中金公司因合同目的无法实现而提出的解除《框架协议》的请求。

2019年6月，绍兴市柯桥区法院判决：解除《框架协议》，要求被告诸暨市自规局（原诸暨市国土局）赔偿中金公司场地平整费268万元、围墙建造费18万元，并赔偿土地出让金的利息。

一审宣判后，中金公司和诸暨市自规局均提起上诉。绍兴市中级人民法院驳回了上诉，维持原判。

2020年12月，浙江省高级人民法院驳回了中金公司的再审申请。

开发商表示，因项目开发失败而破产，随后提起民事诉讼。

对于该案的《框架协议》，法院认定其具有行政协议性质，同时兼具行政性和契约性，因此可以在适用国家赔偿法的同时，适用不违反行政法律强制性规定的民事法律规范。

在行政诉讼中，法院支持了中金公司关于资金占用费（出让金利息）的诉求，但未支持其关于项目开发五千多万元预期利益的诉求。

周利忠表示，相关土地管理部门未按合同交付土地，自己创办的中金公司因项目开发失败而陷入困境：前期准备已花费约1100万元，同时为启动项目而借贷，背负巨额债务。

2022年，因无法偿还债务，中金公司被债权人起诉，诸暨市法院受理了债权人对中金公司的破产清算申请。

2024年8月，进入破产程序的中金公司再次起诉诸暨市自规局，这次提起的是民事诉讼。

中金房地产公司作为原告提出诉讼，指出依照《框架协议》的规定，其曾与诸暨市自规局签署了《解除〈国有建设用地使用权出让合同〉确认书》（以下简称《解除出让合同确认书》）。然而，诸暨市自规局并未依照《框架协议》的规定对两块土地进行重新整合及拍卖出让。继绍兴市柯桥区法院判决《框架协议》解除后，中金房地产公司主张，鉴于《框架协议》的解除，据此协议签订的《解除出让合同确认书》亦应失去效力依据，因此应当认定为无效。

中金房地产公司要求确认《解除出让合同确认书》无效，并要求诸暨市自然资源和规划局交付之前中标的地块，或者提供同等价值的其他建设用地。

关于这起建设用地使用权出让合同争议，诸暨市法院于2025年3月18日首次公开审理。

民事答辩状中，诸暨市自然资源和规划局提出，《解除出让合同确认书》是对原有行政协议的解除，原告应提起行政诉讼而非民事诉讼；当年解除合同是基于双方的真实意愿，合同解除权一旦行使即不可撤销；双方关于解除出让合同的赔偿争议已经解决，中金房地产公司提起的是重复诉讼。

中金房地产公司则辩称，国有土地出让合同既具有行政协议也具有民事协议的特点，根据相关司法解释，本案中的国有土地使用权出让发生在2015年5月之前，且本案不涉及行政优益权的行使，因此原告有权选择民事诉讼程序。

案件于7月17日第二次开庭审理，双方继续进行举证和质证。

在法庭辩论环节，原告方提出，被告法定代表人赵辉曾参与《框架协议》的协商和签署，由于他没有出庭参加诉讼，建议在了解赵辉意见后再开庭。因此，双方未能进行法庭辩论，法官宣布当日庭审结束，并通知下次开庭时间另行确定。

7月20日晚，澎湃新闻记者联系到诸暨市自然资源和规划局局长赵辉，询问他对这起土地使用权纠纷的看法。

赵辉表示：“当时的情况我也不太清楚。后来提出了几个解决方案，确实也想帮助周利忠解决问题。”他还提到，他需要进一步了解核实相关情况，“我也讲不清楚，后来有些事情我不是很了解”。

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