上海最大原拆原建小区回迁已满半月：租金飙升至约3000元/月，部分房源挂牌价高达5.9万元/平方米！房东纷纷抬高房价，律师提醒：此类房产交易风险较高。

静安区彭浦新村街道的彭一小区，始建于1958年，目前正在进行回迁工作，已有半个月的时间。

7月14日，《每日经济新闻》的记者探访了这座目前上海最大的原拆原建小区——彭一小区。从彭浦新村地铁站下车，沿天桥向东望去，可以看到一排排崭新的高层电梯住宅，楼间距宽敞，内部道路开阔，草坪上洒满阳光。

根据上海市人民政府官网的信息，经过近四年的改造，彭一小区原址的40幢非成套老旧住房已变为17幢高层住宅，每户都有独立的门、厨房和卫生间，还配备了电梯、地下停车库和小区公共绿化，环境条件堪比新建的商品房。

原住民王阿姨向记者回忆，过去的房子面积很小，一梯三户，共用卫生间和厨房。她最近拿到了新房的钥匙，特地回来一趟，以便决定是出租还是出售。王阿姨从中介小李那里得知，小区内有很多新房被挂牌出售或出租，甚至已经有一套完成了交易。

“二房东已经把月租炒到了近3000元！”中介小陈向王阿姨透露。

改造升级后的上海彭一小区

图源：每经记者 包晶晶

小区历史概述

彭浦新村的建立与彭浦工业区的形成密切相关，该小区的规划始于1956年，位于广中路南侧，最初建设了12栋共计2万平方米的单身宿舍。

随着工业区的不断扩张，员工的居住需求日益凸显。遵循“生产与生活就近”的原则，彭浦工业区的职工住宅被安排在工业区北侧，即共和新路东部、场中路以北的区域，并命名为彭浦新村。

彭浦新村距离上海市中心的人民广场大约7.5公里，与彭浦工业区北缘相距1.5公里。经过多次扩建，至1985年，彭浦新村的用地面积达到362公顷，发展成为一座完整的大型综合性居住区。

彭一小区拥有94种不同户型设计

彭一小区自启动原拆原建工程以来，至今已历时超过六年。

自2019年5月改造意见征询开始，至2021年12月工程正式动工，再到2025年6月底居民陆续搬回，整个过程中，居民们的参与热情始终高涨。

王阿姨表示：“我们搬离家园不到四年，由于原住房面积较小，每月的租房补贴为2900元，实际上并不足以覆盖所有费用，尽管如此，我们也愿意为此新居的建设做出牺牲。”

彭一小区并非彭浦新村片区内首个进行改造的小区。根据静安区人民政府官网发布的报道，相邻的彭三小区分五期进行改造，耗时长达14年4个月，改造周期较长。

彭一小区共有362户产权房，每户都拥有独立厨房和卫生间。针对这部分房屋，旧改办公室制定了方案，为产权房提供约20平方米的建筑面积增量，并优化房型设计。增量费用中，政府承担80%的费用。而对于租赁房，虽然仅增加约2平方米的使用面积，但由于获得了独立厨卫和阳台，实际套内总增量可以达到14至17平方米。

住宅装修规定

尽管该住宅区存在94种不同的户型设计，且部分楼栋采用一梯四户或二梯十户的布局，厕所与走廊中行人对视的情况时有发生，这无疑给居民带来了尴尬。

在实地看房过程中，记者遇到一位即将搬回居住的居民，他正打算逐层走访，寻找愿意出租的房源。“我的房子面积超过80平方米，小区环境宜人，我们一家三代都希望同住一处，所以考虑在楼内租用一套小户型。然而，询问下来，租金价格普遍偏高。”

“中介告诉我，目前的月租金大约在2800元左右，这对于每月的生活费补贴来说倒也是个不错的选择。”王阿姨这样表示。

租售意愿活跃，房东对房价预期看涨

记者观察到，在小区内，频繁有骑电动车的人驻足路边，他们询问过往行人：“有租房需求吗？想出售房产吗？”

位于彭一小区北面的闻喜路，与彭三、彭五、彭七等多个大型社区相邻，沿线一栋楼底商就有三家房产中介机构。在记者停留的短短10分钟内，就有居民前来询问“彭一小区当前的挂牌价格情况”。

彭一小区的房东对于房价持有较高的期望。例如，一套位于5楼、面积为77平方米的一室一厅，其挂牌价为460万元，单价达到59740元/平方米。

在小区销售的房产中，有一类房屋尽管与普通商品房相比存在显著不足，却依然吸引了众多目光。就在正式回迁不到半个月的时间里，已有一套大面积房源成功售出。与此同时，经过升级改造的彭三小区，在贝壳平台上6月份的成交均价达到了每平方米51274元，而挂牌均价则为每平方米50097元。

贝壳数据显示，6月份的平均成交价格为每平方米51,274元。

“这套房子的成交价为750万元，面积133平方米，非常受欢迎。这个户型在该小区中仅有3套，价格上没有太多商量的空间，房东并不愿意进行谈判。”中介小李向《每日经济新闻》记者指着房源表说道。

然而，根据规定，这类房屋是不允许进入市场交易的。

“如果房屋性质为承租房，我们可以先将其交由您装修并入住，待三年后，您就可以办理产权证，之后过户到您名下。”小李这样解释。

北京金诉律师事务所主任王玉臣通过微信向《每日经济新闻》记者强调：“这种交易方式肯定存在风险。”